Hoje vou fugir um pouco do assunto principal porque o que mais tenho visto nessa última semana são posts comemorando a nova taxa de juros da Caixa, pra financiamento imobiliário.

Reduções nas taxas são sempre bem vindas, e normalmente indicam ótimos avanços, mas você sabe tudo o que mudou nesse pacote atual?

Tem uma máxima na área que diz que o mercado imobiliário é de retrovisor. Pra tentar prever o futuro, temos que olhar pra trás primeiro. Por isso, o meu lado advogado do diabo me cutucou e fui olhar o retrovisor pra pesquisar.

Agora pergunto de novo: você sabe o que mudou?

Os juros nominais caíram de 8,5% iniciais para 2,95% iniciais. Isso é excelente! Muitas palmas! Mas péra, não foi só isso!

A correção não será mais pela TR (Taxa Referencial), e sim pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), o índice que melhor mede a nossa inflação. Pois bem, olhei no retrovisor e levantei os últimos 20 anos dos dois índices. E por que 20 anos? Porque é o tempo provável de financiamento de um imóvel, mesmo podendo chegar a 30 anos.

A TR, que zerou nos últimos 24 meses, fechou um acumulado médio de 1,78% a.a, de 1999 a 2018. Já o IPCA, que em 2018 fechou em 3,74%, teve a média de 6,48% a.a. nas últimas duas décadas. O acumulado em 2019 está em 2,42% a.a.

Se reduzirmos pra última década somente, teremos a TR média de 0,76% a.a., e o IPCA médio de 5,85% a.a.

E onde chegamos com essa análise? O cenário atual é, sem dúvida, favorável a essa mudança, mas o IPCA nem sempre foi tão comportado assim. Já a TR, tirando a aberração da década de 1990, e o ano de 2003, sempre voou abaixo dos 3% a.a.

Essa nova modalidade poderá ser benéfica daqui pra frente? Sem dúvida, mas também poderá sair cara ao fechar essa conta. Por isso, uma dica aos colegas corretores: é um motivo de comemoração sim, e certamente vai fomentar o mercado, mas é preciso ter cautela. Não se concentrem apenas nos juros mais baixos, ignorando o IPCA, na hora de orientar os seus clientes. E se você vai comprar um imóvel financiado, tenha consciência do que essa mudança pode significar num médio e longo prazo, principalmente no longo. Analisar o tempo de financiamento pretendido é fundamental, assim como o que é mais importante pro seu fluxo financeiro: prestações iniciais mais baixas ou o montante final, provavelmente, mais caro.

As simulações já estão valendo no link abaixo.