Num mercado onde não há informação clara, incorporador e comprador dificilmente vão falar a mesma língua.
Não necessariamente por má fé do incorporador, mas pela natureza dos conhecimentos das duas partes.
De um lado há o incorporador que, muitas vezes, não compartilha corretamente os detalhes técnicos e jurídicos do seu empreendimento, por um mau hábito do mercado (e porque ninguém pergunta mesmo), por não considerar importante que seu cliente entenda e/ou por achar que quanto mais sigilosas as informações, melhor será o controle do seu negócio.
Do outro, temos o comprador, que na maioria das vezes é leigo no assunto e, por não entender o que significam vários termos do contrato e da obra, assina o compromisso da compra sem as informações essenciais. E pra ele está tudo certo, porque como a desinformação é grande, não surge nem a dúvida sobre os trâmites do negócio.
Depois que assina o contrato, quando algo não sai como achava que era, é que ele descobre como realmente tudo funciona. Precisando, nesse momento, ter toda a informação que não lhe foi passada antes, o acesso a ela pode ser dificultado pelo incorporador que tentará se proteger de um possível processo.
O comprador, se sentindo lesado ou enganado, e pela falta de conhecimento, acaba ignorando o que é primordial, e brigando por coisas desnecessárias.
Essa briga de desinformação inicia um conflito de interesses bem provável de acabar na justiça comum, sobrecarregando ainda mais a máquina pública, já emperrada por tantos processos. E é exatamente aí que a paz e a tranquilidade acabam, porque esse conflito pode demorar anos pra ser resolvido, e ainda ser julgado por um juiz que não entende do mercado imobiliário. Ou seja, a probabilidade de um desfecho justo nessa história é baixa.
Veja que toda essa dor de cabeça poderia ser evitada se houvesse mais cuidado do incorporador com os seus clientes, antes das assinaturas dos contratos, e se os compradores tivessem mais informação para falar a mesma língua do incorporador.
Enquanto isso não acontece, uma ótima solução, que muita gente não sabe, é a
Justiça Privada, ou Arbitragem, que surgiu no Brasil em 1996, pela lei 9307, se tornando um excelente caminho para quando os interesses não se resolvem naturalmente.
E por que ela é recomendada?
- Os conflitos são julgados por especialistas no assunto. Essa é a regra: só pode ser juiz/árbitro quem for comprovadamente um especialista na área.
- Por ser julgado por um especialista, não cabem recursos.
- São resolvidos em até seis meses, prazo máximo definido por lei. Normalmente, bastam apenas algumas semanas.
- Ela serve pra quase todos os conflitos, menos nas áreas de família, penal e tributária.
- É uma grande aliada e facilitadora pros problemas nas incorporações imobiliárias. Os próprios CREAs vem criando as suas Câmaras Arbitrais, como a de Belo Horizonte, uma excelente opção a se usar.
O que considero mais importante na Justiça Privada é que a decisão tende a ser justa, independente se a favor da incorporadora ou do comprador, desmascarando quem se esconde, de má fé, atrás da demora da Justiça Comum para ter vantagem sobre a outra parte.
Mas para a arbitragem prevalecer, é preciso que essa escolha esteja
registrada no contrato de compra e venda. Basta trocar a cláusula “Fica eleito o Foro da cidade X para resolver os conflitos referentes a esse contrato”, pela que especifica o uso da Justiça Privada para resolver os conflitos. Cada Câmara Arbitral fornece o seu próprio modelo de cláusula, é só consultar antes.
Por isso a nossa dica é: Use a Justiça Privada em TODOS os contratos de compra de apartamentos na planta.
Se o incorporador se recusar a alterar essa cláusula, pode ser que ele não tenha conhecimento, o que é bem normal também. Mas, se depois que você explicar e argumentar sobre todas as vantagens na hora de resolver qualquer conflito, ainda sim ele não aceitar, meu aconselho é repensar essa compra, porque certamente não há a boa fé ou a incorporação não anda tão saudável assim.
O mesmo vale para o incorporador. Se o seu cliente se recusar a comprar dessa forma, talvez seja melhor que a venda não aconteça.
