Comprar Apartamento na Planta Ainda Vale a Pena?
03 de agosto de 2018
Recentemente fiz uma pesquisa, entre o nosso grupo privado, e uma das perguntas que surgiu bastante foi: comprar apartamento na planta ainda vale a pena?
Minha resposta é: sempre valeu e sempre valerá.
Mas se esse valer a pena pra você for somente ter retornos financeiros astronômicos, como antigamente, lamento dizer que dificilmente isso acontecerá de novo. E já respondendo uma outra pergunta: não, não há bolha imobiliária por aqui, fique tranquilo. E falo da forma mais imparcial possível.
Em 2008, presenciei um dos melhores momentos do mercado. Enquanto a maioria acreditava na crise da época e deixava de comprar porque tinha certeza de que os preços iam cair, quem investiu em apartamentos na planta (com segurança) não se arrependeu de forma alguma. Pelo contrário, teve um dos maiores retornos da atualidade. E tive o privilégio de fazer parte desse acerto na vida das muitas pessoas que confiaram na minha orientação. Falo de apartamentos comprados por 700 mil e 1 milhão, na época, sendo vendidos, 4 anos depois, por 2 e 3 milhões, respectivamente.
Da mesma forma, quando a febre de apart-hotéis e condo-hotéis, que surgiram no mercado de BH, com a desculpa da copa do mundo no Brasil, muita gente não me ouviu e entrou pelo cano. E não poderia ser diferente. Valores altíssimos do m² (vi preços de 16 mil, enquanto a média do mercado de luxo era de 8 mil), uma futura demanda que não existiria, e a promessa irresponsável de retorno, na casa de 1%, caso o flat ficasse no pool. Um ou outro que conseguiu comprar mais barato, conseguiu escapar, mas a maioria teve prejuízo, ou terá, quando tentar vender o imóvel pra recuperar o valor gasto. Isso se não embarcou nos condo-hotéis, onde não havia o direito sobre o imóvel, apenas uma quota da totalidade do hotel, participando dos lucros ou prejuízos. Ou seja, teria sido muito melhor investir na poupança, com liquidez no capital e sem retenção de imposto de renda.
Com essa mesma propriedade e acerto da época, hoje digo que esse momento de grandes e importantes reajustes de preços no mercado passou, mas comprar apartamentos na planta continua valendo muito a pena. Ainda também pro investidor, acredite, principalmente diante da Selic atual a 6,5% a.a.. Dependendo da negociação e forma de pagamento, o negócio ainda pode melhorar.
Mas como isso é possível se os valores de apartamentos na planta estão quase os mesmos que os dos apartamentos prontos?
Estão quase os mesmos porque faltava incentivo pra compra de apartamentos usados, e muitos investidores (especuladores ou inexperientes), nadando contra o mercado, derrubaram os preços dos seus imóveis, depois de prontos, na esperança de aumentar a liquidez e acelerar o seu retorno.
E por que então não vendiam?
Primeiro pela retração dos bancos, diminuindo o percentual de financiamento, mas mantendo as altas taxas de juros.
Segundo, por muitos investidores, principalmente os de primeira viagem, aceitarem qualquer projeto, ditos empreendimentos de luxo, mas feitos com materiais inferiores, pagando os altos preços cobrados pelos incorporadores, como se fossem excelentes negócios. Falo especificamente do mercado de Belo Horizonte, que abriu o caminho pra incorporadores de fora da cidade, inflacionando os preços e reduzindo a qualidade dos projetos. E, infelizmente, alguns incorporadores locais seguiram o mesmo caminho, reduzindo a qualidade dos seus empreendimentos, mas sem reduzir os preços.
O resultado foi o desequilíbrio do mercado, com um monte de apartamento à venda com preços abaixo do que foram comprados, ou próximos disso, devido aos maus investimentos, por não serem muito atrativos, e por também não acharem respaldo num mercado financeiro retraído.
2008 passou, mostrando que toda crise transforma o mercado. E essa não é diferente. Os bancos já voltaram a impulsionar as compras, e a Selic a 6,5% a.a., veio pra mudar ainda mais o cenário.
E qual é esse novo cenário?
1) Volta das facilidades de financiamentos para apartamentos usados.
2) Aventureiros, novamente, saindo do mercado.
3) Compradores mais conscientes.
4) Melhores projetos.
5) Renda Fixa e Variável ficando cada vez menos atrativas e trazendo de volta os investidores imobiliários experientes.
6) Bancos voltando a financiar obras sem tão rigorosas restrições.
7) Valores de apartamentos na planta e de apartamentos prontos voltando ao que deve ser.
E hoje, principalmente, a possibilidade de descontos em pagamentos à vista, ou com antecipações agressivas, pode ser vantajosa, considerando os baixos retornos das aplicações financeiras, e a eliminação das correções pelo INCC.
Porém, sem mais a falsa ilusão de ganhos recordes sobre o investimento. Simplesmente o mercado sendo o mercado. Como na época dos nossos pais, onde o bom senso e o tino comercial eram sempre bem vindos.
Agora, independente do momento, se de altos ou baixos ganhos, comprar apartamentos na planta sempre terá muitas vantagens e valerá a pena. Desde que, claro, certos cuidados sejam tomados, e o planejamento financeiro seja avaliado corretamente.
E por que vale a pena?
1) Você terá um apartamento novo, com design e materiais mais modernos.
2) Facilidade na escolha do andar, da incidência solar e das vagas de garagem.
3) Possibilidade de personalização do projeto de acordo com a sua necessidade.
4) Condomínios com normas mais modernas.
5) Melhor planejamento financeiro com facilidade de negociação, flexibilidade no pagamento e com parcelamento sem juros durante a obra.
6) Mais possibilidades de descontos com pagamento à vista.
7) Mais prazo para capitalização e preparação pro financiamento bancário.
8) Grande potencial de valorização do imóvel.
9) Possibilidade de revenda antes da entrega, em casos de mudança nos planos.
Essas são as razões pelas quais sempre valeu e sempre valerá a pena comprar um apartamento na planta, independente se para morar ou investir apenas.
Em ambos os casos, a compra deve ser feita de forma consciente, com segurança, tranquilidade e planejamento financeiro, sem aventuras que reflitam no seu bolso, particularmente, ou no bolso do mercado, quando há excesso de especuladores seguindo a mesma onda, sem analisar direito.
É só lembrar da febre de apart-hotéis e as promessas da copa do mundo...
Abraços!
Minha resposta é: sempre valeu e sempre valerá.
Mas se esse valer a pena pra você for somente ter retornos financeiros astronômicos, como antigamente, lamento dizer que dificilmente isso acontecerá de novo. E já respondendo uma outra pergunta: não, não há bolha imobiliária por aqui, fique tranquilo. E falo da forma mais imparcial possível.
Em 2008, presenciei um dos melhores momentos do mercado. Enquanto a maioria acreditava na crise da época e deixava de comprar porque tinha certeza de que os preços iam cair, quem investiu em apartamentos na planta (com segurança) não se arrependeu de forma alguma. Pelo contrário, teve um dos maiores retornos da atualidade. E tive o privilégio de fazer parte desse acerto na vida das muitas pessoas que confiaram na minha orientação. Falo de apartamentos comprados por 700 mil e 1 milhão, na época, sendo vendidos, 4 anos depois, por 2 e 3 milhões, respectivamente.
Da mesma forma, quando a febre de apart-hotéis e condo-hotéis, que surgiram no mercado de BH, com a desculpa da copa do mundo no Brasil, muita gente não me ouviu e entrou pelo cano. E não poderia ser diferente. Valores altíssimos do m² (vi preços de 16 mil, enquanto a média do mercado de luxo era de 8 mil), uma futura demanda que não existiria, e a promessa irresponsável de retorno, na casa de 1%, caso o flat ficasse no pool. Um ou outro que conseguiu comprar mais barato, conseguiu escapar, mas a maioria teve prejuízo, ou terá, quando tentar vender o imóvel pra recuperar o valor gasto. Isso se não embarcou nos condo-hotéis, onde não havia o direito sobre o imóvel, apenas uma quota da totalidade do hotel, participando dos lucros ou prejuízos. Ou seja, teria sido muito melhor investir na poupança, com liquidez no capital e sem retenção de imposto de renda.
Com essa mesma propriedade e acerto da época, hoje digo que esse momento de grandes e importantes reajustes de preços no mercado passou, mas comprar apartamentos na planta continua valendo muito a pena. Ainda também pro investidor, acredite, principalmente diante da Selic atual a 6,5% a.a.. Dependendo da negociação e forma de pagamento, o negócio ainda pode melhorar.
Mas como isso é possível se os valores de apartamentos na planta estão quase os mesmos que os dos apartamentos prontos?
Estão quase os mesmos porque faltava incentivo pra compra de apartamentos usados, e muitos investidores (especuladores ou inexperientes), nadando contra o mercado, derrubaram os preços dos seus imóveis, depois de prontos, na esperança de aumentar a liquidez e acelerar o seu retorno.
E por que então não vendiam?
Primeiro pela retração dos bancos, diminuindo o percentual de financiamento, mas mantendo as altas taxas de juros.
Segundo, por muitos investidores, principalmente os de primeira viagem, aceitarem qualquer projeto, ditos empreendimentos de luxo, mas feitos com materiais inferiores, pagando os altos preços cobrados pelos incorporadores, como se fossem excelentes negócios. Falo especificamente do mercado de Belo Horizonte, que abriu o caminho pra incorporadores de fora da cidade, inflacionando os preços e reduzindo a qualidade dos projetos. E, infelizmente, alguns incorporadores locais seguiram o mesmo caminho, reduzindo a qualidade dos seus empreendimentos, mas sem reduzir os preços.
O resultado foi o desequilíbrio do mercado, com um monte de apartamento à venda com preços abaixo do que foram comprados, ou próximos disso, devido aos maus investimentos, por não serem muito atrativos, e por também não acharem respaldo num mercado financeiro retraído.
2008 passou, mostrando que toda crise transforma o mercado. E essa não é diferente. Os bancos já voltaram a impulsionar as compras, e a Selic a 6,5% a.a., veio pra mudar ainda mais o cenário.
E qual é esse novo cenário?
1) Volta das facilidades de financiamentos para apartamentos usados.
2) Aventureiros, novamente, saindo do mercado.
3) Compradores mais conscientes.
4) Melhores projetos.
5) Renda Fixa e Variável ficando cada vez menos atrativas e trazendo de volta os investidores imobiliários experientes.
6) Bancos voltando a financiar obras sem tão rigorosas restrições.
7) Valores de apartamentos na planta e de apartamentos prontos voltando ao que deve ser.
E hoje, principalmente, a possibilidade de descontos em pagamentos à vista, ou com antecipações agressivas, pode ser vantajosa, considerando os baixos retornos das aplicações financeiras, e a eliminação das correções pelo INCC.
Porém, sem mais a falsa ilusão de ganhos recordes sobre o investimento. Simplesmente o mercado sendo o mercado. Como na época dos nossos pais, onde o bom senso e o tino comercial eram sempre bem vindos.
Agora, independente do momento, se de altos ou baixos ganhos, comprar apartamentos na planta sempre terá muitas vantagens e valerá a pena. Desde que, claro, certos cuidados sejam tomados, e o planejamento financeiro seja avaliado corretamente.
E por que vale a pena?
1) Você terá um apartamento novo, com design e materiais mais modernos.
2) Facilidade na escolha do andar, da incidência solar e das vagas de garagem.
3) Possibilidade de personalização do projeto de acordo com a sua necessidade.
4) Condomínios com normas mais modernas.
5) Melhor planejamento financeiro com facilidade de negociação, flexibilidade no pagamento e com parcelamento sem juros durante a obra.
6) Mais possibilidades de descontos com pagamento à vista.
7) Mais prazo para capitalização e preparação pro financiamento bancário.
8) Grande potencial de valorização do imóvel.
9) Possibilidade de revenda antes da entrega, em casos de mudança nos planos.
Essas são as razões pelas quais sempre valeu e sempre valerá a pena comprar um apartamento na planta, independente se para morar ou investir apenas.
Em ambos os casos, a compra deve ser feita de forma consciente, com segurança, tranquilidade e planejamento financeiro, sem aventuras que reflitam no seu bolso, particularmente, ou no bolso do mercado, quando há excesso de especuladores seguindo a mesma onda, sem analisar direito.
É só lembrar da febre de apart-hotéis e as promessas da copa do mundo...
Abraços!
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Conheça o Ismael
Ismael Sant'Ana é especializado em negociação de apartamentos na planta, fruto de uma experiência de 12 anos em incorporadoras, fazendo parte do time da casa.
É autor dos livros Fale a Mesma Língua do Incorporador e Os Sete Pecados do Modelo de Vendas das Incorporadoras.
É autor dos livros Fale a Mesma Língua do Incorporador e Os Sete Pecados do Modelo de Vendas das Incorporadoras.
Do lado tanto do incorporador, como do comprador e do corretor, sua proposta é ajudar as pessoas a atingirem sempre o negócio seguro e equilibrado, onde todos ganham no final.
Por isso, seus treinamentos envolvem tanto o pente fino nos empreendimentos, para que todos falem a mesma língua e evitem surpresas no caminho, mas também um pente fino na configuração das equipes de vendas da incorporadora, e na forma de atendimento aos clientes, para que vendedor e comprador possam se aproximar, e se entender, sem os conflitos que sabotam o negócio.
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