PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

João da Silva

07 de junho de 2018

Pra entendermos o Patrimônio de Afetação, temos que voltar um pouco no tempo. 

Após a ENCOL, uma das maiores construtoras brasileiras da época, falir em 1999, muitos compradores tiveram enormes prejuízos, refletindo no mercado imobiliário que se reprimiu devido ao medo das pessoas de comprarem apartamentos na planta, e, consequentemente, na economia do país. 
 
Por causa disso, a nossa legislação criou, em 2001, o Patrimônio de Afetação, através da medida provisória 2221, sendo revogada, em 02/08/2004, pela lei 10931.

E o que significa? 

Afetar, juridicamente, significa ligar a um fim. Portanto, o Patrimônio de Afetação nada mais é do que ligar um patrimônio a um fim. E esse fim é a garantia de entrega dos apartamentos comprados na planta. 
 
O P.A. veio para ser o divisor de águas em um mercado imobiliário assustado, exceto por um deslize dos nossos legisladores, grifando o seu uso como opcional, em vez de obrigatório. Ou seja, continuou praticamente na mesma, com a grande maioria dos incorporadores não o utilizando e sem proteger seus clientes como deveriam.

Como funciona na prática?

O Patrimônio de Afetação determina que o prédio a ser construído seja separado dos demais patrimônios e obras da incorporadora, não sendo atingido por dívidas ou pela massa falida, no caso da falência da mesma.

Dessa forma, se preciso, os compradores viram credores preferenciais e têm o direito assegurado de leiloar extra judicialmente (uma forma protegida pela legislação para acelerar o processo) as unidades ainda não vendidas. Com o dinheiro arrecadado, podem continuar a obra. Após concluída a construção, caso sobrem recursos, aí sim o valor restante volta à massa falida.

Além da segurança dos compradores, o P.A. também gera benefícios para os incorporadores, através do Regime Especial de Tributação, o RET, um belo incentivo fiscal.

Então por que a maioria das incorporadoras não usam?

O mais preocupante são os motivos: uma metade não sabe da sua existência, e a outra, não usa para não prestar conta dos seus custos e não “prender” os recursos em uma obra só.

Porém, ao mesmo tempo em que os incorporadores recebem o incentivo fiscal, eles também são obrigados a prestar conta dos recursos recebidos para a construção, além de os manterem exclusivos para aquela obra. 
 
Essa obrigação entra em conflito com muitos incorporadores que tem várias obras simultâneas. Eles não querem deixar o dinheiro exclusivo em um lugar só, podendo fazer uma ciranda de transferências entre as obras, quando necessário. 
 
Só que o risco disso é muito grande, e uma hora a coisa desanda. 

Não preciso citar nomes, mas recentemente vimos incorporadores em Belo Horizonte e Nova Lima, dando prejuízos a seus clientes justamente por esse motivo. E na hora de receberem o reembolso, esses compradores certamente entraram no fim da fila por não serem protegidos pelo Patrimônio de Afetação. 
 
O assunto é muito sério e, lamentavelmente, a maioria dos compradores não conhece o P.A. ou não dá a devida importância, assumindo graves riscos que poderiam ser evitados. 

E depois do prejuízo, gastam ainda mais com advogados para tentar reverter a situação, normalmente sem sucesso, causando ainda mais danos materiais e psicológicos. 


Por isso, a dica mais importante de todas é: só compre apartamentos na planta se a incorporação estiver submetida ao Patrimônio de Afetação. 

Se não estiver, exija que o incorporador a submeta ao regime. Se ele não assumir esse compromisso com você, não compre. 
 
O incorporador inteligente e preocupado com a segurança dos seus clientes, sabe da importância dessa ferramenta e do seu dever em utilizá-la, contribuindo para a tranquilidade do mercado e da economia.

Como saber se a obra está submetida?

O P.A. é registrado em cartório e estará gravado na matrícula do apartamento. Além da cláusula constar no contrato de compra e venda. Basta analisar os documentos. 

A incorporação, uma vez submetida ao Patrimônio de Afetação, sob esse regime é obrigada a ficar até o seu encerramento. Ou seja, não pode mais ser cancelado, dando maior segurança aos compradores.
Conheça o Ismael
Ismael Sant'Ana

Ismael Sant'Ana tem 40 anos e por mais de uma década vendeu apartamentos na planta, fazendo parte do Time da Casa em três incorporadoras de Belo Horizonte. Formado em administração, com MBA em Mercado de Capitais, é corretor imobiliário, perito avaliador de imóveis, e tem especialização em incorporações de edifícios e financiamento de empreendimentos imobiliários com foco no Plano Empresário. 
Como empreendedor, é proprietário da Rever Consultoria e Ensino e sócio da plataforma Review.

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